江门楼市“中考”放榜 供应有所增长 成交量价齐跌

来源:江门日报  发表时间:2019-07-18 07:00   

????日前,江门楼市“中考”放榜,全市供应32804套,同比增长13.9%;全市一手住宅成交25410套,同比减少5.7%;全市一手住宅成交均价为8091元/平方米,同比下跌2.5%;全市库存50236套,同比增长55.6%。

????整体而言,供应有所增加,成交有所减少,价格冲高乏力。

????文/图 江门日报记者 周春锋

????A 供应:

????三区下降,四市增长

????全市来看,今年上半年一手住宅供应32804套,同比增长13.9%。

????分区域来看,三区均同比减少,其中,蓬江供应3466套,同比减少25.3%;江海供应1996套,同比减少23.3%;新会供应3562套,同比减少1.9%;

????其余四市均同比增长,其中,鹤山供应8305套,同比增长50.2%;台山供应6615套,同比增长3.7%;开平供应4656套,同比增长134.2%;恩平供应4204套,同比增长4.6%。

????为更好地进行对比,记者梳理了2016—2019年上半年的供应数量,全市分别为19551套、27121套、28789套、32804套。由此可见,今年上半年的供应是4年来的最高。分区域来看,鹤山分别为2657套、3512套、5530套、8305套,大幅递增;开平的数据犹如“过山车”,分别是2621套、5271套、1988套、4656套。

????“上半年的供应处于近年来的高位,主要是下辖4市贡献力量?!泵乐堑夭芯坎肯喙馗涸鹑吮硎?。

????江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为,整体看,非限购区域在受政策调控影响较小、前期行情火爆背景下,今年上半年施工进度有所加快,特别是开平和鹤山,供应量大增,带动全市上半年供应量同比出现一定幅度增长,而市区限购区域,房企心态普遍谨慎,开发速度缓慢,今年上半年限购区域供应量延续2018年上半年持续下降的势头。

????B 一手住宅成交:

????新会成交套数超蓬江、江海总和

????上半年,全市一手住宅成交25410套,同比减少5.7%。

????分区域来看,蓬江、江海、台山成交同比降幅均超3成,其余区域均有2成以上的同比增长。从数据不难看出,新会成交量超过蓬江、江海的总和;鹤山成交套数为6891套,同比增长39.4%,成交套数和增幅均为全市最高。

????记者另外梳理发现,全市近4年的数据分别为27369套、39472套、26935套、25410套,呈现出激增后锐减的“过山车”状态。分区域来看,鹤山近4年的数据分别为3492套、6840套、4943套、6891套,呈现明显的起伏状态。

????美智地产研究部相关负责人表示,在供应相对充裕的情况下,成交走势可谓跌宕起伏,先后经历了3、4月小阳春——5月旺季下挫——6月淡季不淡的3种阶段,其中,新会和鹤山助推全市成交量冲高,而蓬江、江海和台山上半年的表现则较为逊色,同比明显减少。

????冯景全则分析认为,在需求相对低迷、原主力成交区域蓬江、江海两区成交量下滑影响下,全市上半年成交量出现一定程度下跌。具体到各个区域,涨跌互现。由于前两年行情火爆,再加上需求出现一定程度透支,以及政策调控,蓬江、江海两区延续去年以来成交低迷状况,成交量下跌明显。两区总和已有约10个月的成交量低于千套,且成交热度远不及购买力相对强劲的新会。

????尤其值得注意的是,蓬江目前可售项目集中在滨江新区华盛路一带,由于当前配套尚待完善,加上购房门槛较高,热度消退明显,而鹤山上半年供应较大,房企普遍以价换量,使成交量出现一定回升。

????C 一手住宅均价:

????全市均价小幅下降

????上半年,全市一手住宅成交均价为8091元/平方米,同比下跌2.5%。

????分区域来看,蓬江、鹤山同比下跌,其余区域均同比上涨,其中,恩平同比涨幅最高,为13.2%。

????从近4年的数据来看,鹤山表现相对突出,近4年的数据分别为4660元/平方米、6650元/平方米、8114元/平方米、7581元/平方米,起伏明显。

????美智地产研究部相关负责人表示,房价数据整体表现一般,上半年累计网签均价连续6个月同比下跌。一方面是因为全市区域成交结构发生变化,下辖市成交贡献度持续增大,导致结构性网签均价有所下跌;另一方面,由于市场整体仍然处于偏冷的状态,低开入市、降价走量、去装修卖毛坯等项目增多,导致整体价格小幅下挫。

????冯景全则表示,去年以来,全市库存逐步上涨,部分房企以价换量,全市上半年均价出现一定回落。具体到各个区域,市区整体较稳定,其中新会由于交通枢纽即将启用,城区所售房源占比较大,以及市民购房热情高涨,再加上供不应求,上半年房价整体出现一定程度上涨;鹤山自去年底库存突破万套以来,房企以价换量,房价出现一定回落;恩平今年上半年房价出现一定程度补涨。

????D 库存:

????恩平去化周期约17个月

????上半年,全市库存50236套,同比增长55.6%。按过去一年月均成交4274套计算,去化周期约12个月(以下去化周期算法相同,除注明外)。

????分区域来看,各区库存均增长,其中,蓬江库存4900套,同比增长19.5%。按过去半年月均成交363套计算,去化周期约13个月;江??獯?700套,同比增长76.2%,按过去半年月均成交294套计算,去化周期约13个月;新会库存4561套,同比增长19.1%,去化周期约6个月;鹤山库存12921套,同比增长98.3%,去化周期约13个月;台山库存8645套,同比增长85.2%,去化周期约9个月;开平库存7748套,同比增长19.0%,去化周期约15个月;恩平库存7761套,同比增长69.8%,去化周期约17个月。

????冯景全指出,由于上半年供应量大于成交量,全市库存明显上升,突破5万套大关,接近历史峰值。全市各个区域库存均出现一定程度上升,其中鹤山继续延续去年底以来的高库存状态,库存已攀升至近1.3万套,房企去化压力最大;新会由于片区购买力充足,加上供应有限,库存仍处于较低区域。整体看,当前库存略高,如何提高去化率,将是房企首要面对的问题。房价或将出现分化,部分配套、购买力不足的区域房价,或将出现一定程度调整。

????记者另外梳理发现,近4年来,全市库存数据分别为42607套、29880套、32295套,50236套,呈现V形。

????再看部分区域的表现,蓬江、江海分别为11900套、5800套、6200套、8600套;鹤山分别为6142套、4047套、6516套、12921套;新会分别为5706套、4425套、3829套、4561套。由此不难看出,鹤山增长最为明显,新会则最为稳定。

????E 二手房成交:

????台山同比增长41.1%

????上半年,全市二手房成交14623套,同比减少9.5%。

????分区域来看,蓬江成交3785套,同比减少16.9%;江海成交1185套,同比减少7.3%;新会成交1536套,同比减少40.3%;鹤山成交1612套,同比减少29.7%;恩平成交685套,同比减少2%。

????其余区域成交同比增长,其中,台山成交3578套,同比增长41.1%;开平成交2242套,同比增长2.7%。

????近4年来,全市二手房成交量分别为10821套、17209套、16163套、14623套,呈现先涨后跌的状态。分区域来看,也呈现先涨后跌的状态,其中,蓬江、江海分别为3998套、6474套、5881套、4970套;新会分别为1637套、3026套、2573套、1536套;鹤山分别为882套、2008套、2292套、1612套。

????之所以如此,业内人士李先生重点分析认为,一是市场整体热度不高;二是一手住宅供应丰富。

????★相关新闻

????江门上半年楼市10件事

????2019年上半年,江门楼市大事、新鲜事不断,本报梳理了其中10件。虽然不尽全面,但能大致勾勒出江门楼市百态。

????1、“豪宅线”自2015年上半年以来首次下调

????自2月1日起,江门市区2019年上半年“豪宅线”为12531元/平方米,比2018年下半年的12620元/平方米略有下调,这也是2015年上半年以来,“豪宅线”首次下调。

????简评:“豪宅线”的计算方式是:上一个半年成交均价的1.44倍,其划定主要与上一个半年的成交结构、一二手房均价有关。此次“豪宅线”的下调,在一定程度上意味着,我市房价总体大致稳定。

????2、“三旧”地块拍出超11亿元的总价,为上半年总价最高价

????2月25日,江门华禾富投资发展有限公司竞得新会今古洲约138.55亩的“三旧”地块,折合楼面价4825元/平方米,总价约11.14亿元,这是上半年所拍商住地块的最高总价。

????简评:今年上半年拍地的最高总价明显不及去年上半年的最高总价。这折射出,上半年所拍地块面积不大,楼面地价较为理性,整体土拍市场已由火热回归至理性。

????3、我市首次推出租赁住房地块

????市区今年计划供应商住用地2599亩。值得一提的是,我市首次推出租赁住房地块,即滘头第一围地段3亩地块。

????简评:此举可视为我市践行租购并举政策的体现。

????4、小区车位最高直减10万元

????今年3月,蓬江区方直珑湖湾开售车位,三重优惠叠加后,每个标准车位最高直减10万元,这被业内人士认为是10多年来江门市区首次出现如此大幅度的车位降价现象。

????简评:这是个案,主要源于小区车位配比高,由于项目考虑不周,致使业主情绪波动较大。

????5、19家房企“抢”镇街地块

????4月10日,弘阳地产以总价约4.42亿元,竞得江海区礼乐地块,折合楼面地价约5846元/平方米,创下礼乐板块商住用地楼面价新高。本次土拍最大的亮点在于:参与房企多达19家,创江门纪录。

????简评:19家房企“抢”镇街地块,有其特殊性、偶然性,不能引申为土拍市场再度狂热,“稳字当头”才是正解。

????6、首次独立公布蓬江、江海楼市数据

????自4月开始,我市首次独立公布蓬江、江海楼市数据。

????简评:江海区早已“长大”,不再是长期处于蓬江阴影下的“小弟”了。两兄弟理应“分家”了,如此,无疑能更具体地了解蓬江、江海的楼市情况。

????7、我市适度下调二手非住宅商业用房交易税费

????从5月1日起,我市适度下调二手非住宅商业用房(包括商铺、公寓和办公)交易税费。

????简评:在非住宅商业用房库存较大、去化较为困难的背景下,此举抓住了可以调整的关键因素,恰似一副良药,能起到一定疗效。

????8、房贷利率长期坚挺后,普遍下调约5%

????今年第二季度起,市区大多数楼盘的房贷利率首套上浮15%,二套上浮20%。相比于此前较长一段时间,房贷利率普遍下调约5%。

????简评:既要通过房贷利率这个金融工具,减少楼市的投资甚至投机行为,也要考虑首套刚需群体、二套改善型群体的购房压力,找好平衡,这也是在践行“房住不炒”基调。

????9、我市关于“团购费”的投诉增多,且较普遍

????目前,我市部分楼盘仍推出“团购”活动。部分置业者与项目发生纠纷后,索要“团购费”往往遭拒。记者梳理发现,自去年开始,我市关于“团购费”的投诉增多,且较普遍。

????简评:关键是市民要切记,羊毛不会出在狗身上。

????10、我市整治楼盘命名

????我市开始整治楼盘命名,重点为预售楼盘不规范地名使用和道路名称不规范等问题,使用时间较长、社会和群众认可度较高的地名原则上不纳入整治范围,对市民生活影响有限。

????简评:整治是必须的,但把握好度也是应该的。只有这样,市民的认可度才能更高。

(责任编辑:王雪晴 )
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