一幢幢崭新的住宅楼拔地而起,教育“黄金圈”呼之欲出
江海中心板块潜力巨大

来源:江门日报  发表时间:2020-11-26 07:01   

江海中心板块住宅林立。

江海中心板块住宅林立。

配套完善的江海中心板块吸引市民前往置业。

配套完善的江海中心板块吸引市民前往置业。

????“看楼市板块新貌见城市品质提升”系列报道继聚焦双龙板块、枢纽新城板块后,本期第三篇聚焦江海中心板块。该板块位于江海行政中心周边,主要分为府西和府东两个区域,住宅项目云集,有嘉华新都汇、天鹅湾、明泰城、怡福新方盛天睿、华发四季等。

????2011年,广珠城轨江门段开通,交通便利带动区域发展;从2016年至今,随着高新区(江海区)重点发展府西区域和进行“三旧”改造,吸引了众多房地产大鳄纷纷落子江海,一幢幢崭新的住宅楼拔地而起。该板块已成了房地产开发商和购房者关注的焦点板块。业内人士认为,有产业支撑,板块潜力巨大,未来发展可期。

????文/图

????江门日报记者 李银换 陈祺伟

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????现状

????江海城市品质提升

????“现在江海发展得这么好,配套这么完善,这在以前真的很难想象?!敝苣?,家住蓬江白沙的市民陈先生与家人一起到江海中心板块看房,在听完销售介绍后,陈先生感叹道。

????陈先生的看法,代表着许多江门人的看法。曾经,江海是创造辉煌业绩的工业基地,给人留下了不宜居的印象。曾经,在江门人眼里:“宁要河北一张床,不要河南一套房?!?/p>

????如今时过境迁,江海城市品质不断提升,城市面貌焕然一新。

????2011年,广珠城轨江门段开通,交通便利带动区域发展;从2016年至今,随着高新区(江海区)重点发展府西区域和进行“三旧”改造,吸引了众多房地产大鳄纷纷落子江海,一幢幢崭新的住宅楼拔地而起;2017年,江门大道五邑路以北辅道全部通车;2019年,城央绿廊、釜山公园、釜山人行天桥建成并投入使用,白水带体育公园新建的18个标准篮球场地正式对外开放;2020年初,江门市儿童公园建成开放;2020年10月,两馆一中心(图书馆、科技馆、青少年活动中心)对外开放……随着城市的发展,江海成了土拍和购房的重要战场,越来越多房地产大鳄落户于此,如碧桂园集团、粤泰房地产、帕佳图集团、文昌集团、明泰房地产、又一居房地产、江门康禾投资集团、胜坚集团、嘉华集团、华发集团等,越来越多的市民也选择到这里置业。

????“景贤小学、景贤初中就在附近,住在这里,步行就能送孩子上学、放学,很方便?!奔位露蓟?、又一居、明泰城的销售顾问都不约而同地提到了该板块的教育资源优势。在记者走访时,教育也是购房者关注的焦点。

????在府西板块方圆一公里内,集中了江门一中、景贤小学、天鹅湾小学、江门一中附属实验学校,以及在建的江海区景贤初中、华发四季幼儿园及府西小区幼儿园……涵盖了从幼儿园到高中的全链条优质教育,一个高标准规划、高质量建设的江海教育“黄金圈”呼之欲出。

????在置业者普遍重视教育的背景下,快速提质的江海教育有助于该区楼市发展。近年来,随着江海交通、教育、商业等发展,江海楼市迎来大发展。

????在江门市佰里行市场营销策划有限公司总经理罗清朋看来,江海中心板块楼市发展可以归类为1.0、2.0、3.0、4.0模式?!敖V行陌蹇槟壳按τ?.0模式,属于完善阶段,从景贤小学的加入、万达广场的进驻,以及多个品牌房企和旧改项目的启动,可以看出该板块逐渐成熟?!甭耷迮笏?,目前板块逐渐向4.0模式过渡,即独立生活圈、经济圈,除了成熟运作外,更能吸引和带动其他区域的发展,包括产业的成熟、基建交通的成熟、人居氛围的成熟以及价值认可度的成熟。众多房企楼盘的进驻和加入,增强了市场信心,再加上交通路网的建设、教育医疗等民生工程的完善,让区域板块在环境上得到进一步提升,为该板块发展提供了很多的空间土壤,未来前景可期。

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????走访 外市户籍购房者占比逐渐提高

????在江海中心板块,楼盘建设如火如荼,一幢幢高楼住宅拔地而起,现代化都市的氛围越来越浓厚。

????11月22日,记者走访了该板块多个项目:在嘉华新都汇,嘉瀚花园1—7幢在售,毛坯均价约13500元/平方米,嘉御花园10幢在售,毛坯均价约14500元/平方米;在明泰城,状元居8幢正在认筹,毛坯均价约11500元/平方米;在又一居·作品一号,目前已处于清盘阶段,毛坯均价约12000元/平方米;在怡福新方盛天睿,毛坯均价约11500元/平方米。记者留意到,半小时内,每个楼盘均有五六组访客,人气尚可。

????怡福地产江门区域营销副经理刘宇新表示,怡福新方盛天睿项目今年7月开售以来,目前销售情况逐月攀升。府西属于江海的热门置业板块,且本项目位处府西核心地段,客户认可度较高,整体销售情况较为理想。

????记者走访发现,江海中心板块在售楼盘均价在10000元—14500元/平方米之间,有的项目售价高达14500元/平方米,比蓬江的滨江新区、北新区大部分在售楼盘价格更高。美智地产市场研究中心总监张镇兰表示,在价格方面,从整体走势来看,江海的成交均价非常平稳,中心板块大部分楼盘价格在11000元—12000元/平方米,超14000元/平方米的只有嘉华新都汇。在成交方面,除部分热门项目去化量较大,月均可达30—40套外,普遍项目去化速度较为接近,月均约20套。

????在罗清朋看来,虽然江海个盘价格越发接近滨江新区和北新区,但是高价的楼盘相对去化缓慢,定价较为合理、性价比高的楼盘去化较快,仍是板块主要成交力量。

????记者从市住建局获悉,近4年(2017年至2020年1—10月)江海楼市的主要数据,从商品住房销售均价来看,2018年以来,江海商品住房价格有较大幅的增长,价格基本“站稳”。另外,以往蓬江与江海的一手住宅销售均价相比,有较大的差距,而从2020年1—10月的数据来看,二者仅相差720元,差距逐渐收窄。

????罗清朋认为,从江海商品房销售价格情况可知,随着区域的快速发展,包括教育、医疗、民生、交通等发展,让江海中心板块与蓬江滨江新区、北新区等快速接轨;再加上江海产业的不断引进和完善,让江海进一步缩短了区域之间的差距,当然归根结底是这个区域板块竞争力的提升。

????随着竞争力的提升,江海中心板块吸引了不少周边城市购房者前来置业。根据市住建局数据,江海区本市户籍购房者占比,从2017年的54%,降至今年1—10月的44%,也意味着外市户籍购房者占比逐渐提高。张镇兰认为,江海拥有珠三角(江门)国家自主创新示范区、中国小微企业创业创新基地示范城市核心区等多个头衔,随着江海产业的持续发展,以及在人才政策上的支持,吸引了大批外地人才涌入,并在此定居。

????刘宇新表示,从怡福新方盛天睿项目的购房客群来看,本市购房客户仍占主要比例,其中江海占55%,蓬江占14%,新会占10%,外市占20%。外市客户成交占比虽然较此前市场调研结果高,但仍属补充性客户群体,非成交主力客户群。他认为,从整体上,今年1—10月,江海外市户籍购房者占比较高的原因,与外海片区热销项目(如印象海伦湾,江悦城·公园里等)有关,由于片区供应量及成交量增加,此类项目成交客户较大部分为外市户籍(中山、珠海等),故对江海外市客户成交占比有所影响。另外,城市品质提升,区域越来越宜居,也吸引了更多外市高新技术人才流入江海,越来越多外市人口到江海置业。

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????未来 产业支撑,潜力巨大

????“江海中心板块配套越来越完善,未来发展很好,但我还是纠结,与蓬江的滨江新区、北新区楼盘相比,买哪里更好?”市民李先生的疑虑,也是不少购房者的疑虑。如今,江海中心板块迎来重大机遇,也面临着一些挑战。

????对于不少置业者而言,通?;峤V行陌蹇橛肱罱谋踅虑?、北新区等板块作比较,那么,江海中心板块有哪些优劣势?

????刘宇新表示,江海中心板块具有地理位置、交通便捷、商业配套完善、教育资源爆发、经济增长快等优势。值得注意的是,部分市民对江海印象较差,仍认为其主要以工业产业为主,居住舒适性环境等与滨江新区及北新区有一定差距,另外旧城区城市面貌仍有待提升。

????罗清朋认为,板块优势在于,江海有产业的扶持,再加上硬件空间的提升,为江?;肪程峁┝撕蠓⒂攀?,对于外来购买力和消费力的引进有很大利好;而劣势在于,首先市场认同感的“根深蒂固”,毕竟市场和客户对于板块的认同感还是有很大的分歧,其次对于区域环境发展方向的定位以及资源投入,这个会影响购房者对于区域板块的最终选择?!敖V行陌蹇橛薪5牟抵С?,让区域有了客群支撑,虽然滨江新区和北新区等吸收了良好的资源优势,但价格还是在一定时间缺乏了价值支撑,对于投资而言,我认为江海有很好的后发优势,潜力较好?!甭耷迮笏?。

????11月19日,高新区(江海区)举办2020年第四季度重点项目集中动工(投产)活动。本次集中动工(投产)的23个重点项目总投资65亿元,涵盖产业发展、交通基础设施、城市建设及民生事业等多个领域,其中,产业项目12个,总投资近60亿元。产业支撑,让江海中心板块潜力巨大,受访的业内人士均看好江海中心板块未来发展。

????张镇兰表示,江海地理位置得天独厚,高速、城轨穿境而过在,同时具备丰富的生态资源、多元的生活配套。另外,截至2019年,江门高新产业新城签约动工的项目合计投资已达到300亿元,已成为江门市重点建设项目之一,根据《江门城市发展规划》预计2025年江门高新产业新城产值规模将达到600亿元,2035年的产值将超千亿元。各种利好政策以及配套迅速升级,背靠大湾区,未来产业腾飞,因此江海发展十分可期,而江海中心板块的楼市同样值得期待!

????罗清朋表示,作为大湾区的核心城市之一,江门整体城市发展价值和竞争力提升,而江海作为江门的产业区域,也进一步带动了热点和关注,让区域的提升更快被认可,这个是为什么许多房企进驻江门首站就选择了江海的一个重要原因。在区域环境方面,江海经历了众多房企的进驻和加入,再加上交通路网的建设,教育医疗等民生工程的完善,区域板块居住价值进一步提升。另外,随着江海与蓬江或新会的统一和接轨,尤其在各方利好的配合下,客户和市场对江海的认同将使得江海迎来新一阶段的发展。以上方面互相影响作用,才会使江海迎来真正的发展。

????“江海发展优势不可低估?!绷跤钚卤硎?,大房企的进驻(如保利、华发、嘉华),以及土拍市场活跃,一定程度上反映出房企对板块未来发展的认可。另外,江海城市化发展蓝图不断扩大,各板块均有连片开发,对比传统城市建设方式得到重大提升,加上医疗、教育、交通、商业等城市配套资源同步升级,对江海未来房地产市场来说,是非常大的利好。因此,刘宇新对于江海的未来,相当有信心。

(责任编辑: 王雪晴 二审:王雪晴  三审:陈淑婷 )
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